Com a chegada de 2026, o cenário tributário para a locação de imóveis passará por mudanças significativas, especialmente com a implementação da Reforma Tributária. Na Tributus Contabilidade, queremos garantir que você esteja sempre à frente e compreenda como essas alterações podem impactar seus negócios e investimentos.
Preparamos um guia simplificado para você entender as novas regras de tributação sobre locação de imóveis, com foco no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
O que muda na prática?
Até agora, a locação de imóveis não era tributada sobre o consumo. A partir de 1º de janeiro de 2026, essa realidade muda. A locação de imóveis passará a integrar o novo sistema da Reforma Tributária, com a incidência do IBS e da CBS. É importante ressaltar que o ISS (Imposto sobre Serviços) continua não incidindo sobre a locação de imóveis.
Quem será afetado?
Para Pessoas Jurídicas: Todas as empresas que recebem receitas de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis estarão sujeitas ao IBS e à CBS. A emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) em padrão nacional será obrigatória.
Para Pessoas Físicas: Você só será considerado contribuinte do IBS e da CBS se, no ano anterior, tiver:
- Receita anual de aluguéis superior a R$ 240.000,00; OU
- Propriedade de mais de três imóveis alugados simultaneamente.
Se você se enquadrar nesses critérios, também precisará emitir NFS-e e apurar o IBS e a CBS.
Um Regime Especial para a Locação
A boa notícia é que a locação de imóveis terá um regime tributário específico, com algumas vantagens:
- Redução de Alíquotas: As operações de locação terão uma redução de 70% nas alíquotas aplicáveis do IBS e da CBS.
- Base de Cálculo: O valor contratual do aluguel integrará a base de cálculo. No entanto, despesas como IPTU, taxas públicas e condomínio NÃO farão parte dessa base.
- Redutor Social (Locação Residencial): Para locações residenciais, será aplicado um redutor social mensal de R$ 600,00 por imóvel, deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS.
Exemplo Simplificado: Imagine um aluguel bruto de R$ 3.000,00, com R$ 500,00 de IPTU e condomínio. Se for uma locação residencial, teríamos:
| Item | Valor |
| Aluguel Bruto | R$ 3.000,00 |
| (-) IPTU e Condomínio | R$ 500,00 |
| Valor da Operação | R$ 2.500,00 |
| (-) Redutor Social Residencial | R$ 600,00 |
| Base Tributável | R$ 1.900,00 |
Sobre essa base tributável de R$ 1.900,00, aplicam-se as alíquotas do IBS e da CBS com a redução de 70%.
Adeus ao Recibo Simples: A Era da Nota Fiscal Eletrônica
O recibo de aluguel simples não terá mais validade fiscal para que o locatário pessoa jurídica aproveite o crédito. Todas as operações de locação deverão ser documentadas por meio da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), com destaque para o IBS e a CBS. O fato gerador do imposto ocorrerá na data do pagamento do aluguel.
Atenção para Imóveis em São Paulo: O Município de São Paulo manterá seu sistema próprio de NFS-e, integrado ao padrão nacional. É fundamental que os campos referentes ao IBS e à CBS sejam preenchidos corretamente, e os dados serão transmitidos automaticamente ao Ambiente de Dados Nacional.
Cronograma de Implantação
- 01/01/2026: Início da fase de testes do novo sistema, com incidência simbólica de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS.
- 2027 a 2032: Período de transição gradual, com aumento progressivo do IBS e da CBS e redução dos tributos substituídos.
- 2033: Vigência plena do novo modelo de tributação sobre o consumo.
Sua Ação é Fundamental!
As novas regras exigem atenção e adaptação. É crucial que os cadastros dos imóveis contenham a inscrição imobiliária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que serão campos obrigatórios na NFS-e.
Não deixe para a última hora! A Tributus Contabilidade está à disposição para analisar seu caso específico, esclarecer dúvidas e auxiliar no planejamento e na adequação às novas exigências fiscais. Entre em contato conosco e garanta a conformidade e a otimização tributária de suas locações.
Jeazi Lopes de Oliveira.
OAB 252876 SP : CRC 1 SP 145.053 O 8 TC
Equipe Tributus Contabilidade
